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 幕墻物業事故頻發，怎樣預防化解業主與物管的糾紛？
發布時間：2017-04-11 16:50 來源：未知 點擊數量：
幕墻玻璃砸死小學生，73戶業主連帶賠償 2006年5月31日傍晚，深圳市XX區的小學四年級學生小宇興沖沖地走在回家的路上，哪知在離家僅剩200米的地方，他被一塊從天而降的玻璃砸中，不幸身亡。隨后，小宇父母將XX大廈北側73戶業主和物業公司一起告上了法庭。法院判決73戶業主每戶賠償4000元
。 近些年來，在上海、廣州、深圳、廈門、沈陽、成都等城市，先后發生多起既有幕墻玻璃自爆導致人員傷亡、財物損毀的事件。比如，2016年6月17日，四川省XX市XX住宅小區，一個中年業主（男子）被高空墜落的幕墻玻璃擊中頭部，不治身亡。據《羊城晚報》報道：2016年11月28日，南方某城市的XX高級商務大樓的幕墻玻璃發生爆裂。該大樓自2011年9月開業以來，已發生至少7次媒體有報道的玻璃自爆事件……
類似這種幕墻玻璃自爆、開啟扇脫落導致人員傷亡，財物受損，不僅可能給同一棟樓的業主帶來法律責任，還可能導致業主與物管產生糾紛矛盾，甚至物管被告上法庭，類似案例在北京、湖南、新疆等多個省市都有發生。其中有些案例，因為物管的管理疏忽不到位，法院判決物管承擔部分甚至全部責任，這對物管的形象具有較大的負面影響。 通過這些案例，引起四個方面的思考： 一、幕墻物業安全事故時有發生，不容忽視； 二、幕墻物業發生安全事故，如果存在使用、管理上的疏忽或者過錯，同樓業主以及物管難以“全身而退”。 三、較之普通墻體，幕墻物業更加特殊，管理難度更大，也對物管提出了更高、更專業的要求。 四、物管必須高度警醒，防患于未然，采取有力措施妥善管理幕墻物業。
“老年幕墻”安全事故頻發，城實上空的“不定時炸彈” 我國的建筑幕墻目前大約12億平方米，大部分集中在北上廣深等大城市。有相當大一部分是上個世紀八九十年代修建。按照《建筑結構設計可靠性統一標準》，建筑幕墻的設計使用年限為25年。1991年以前建造的建筑幕墻都已經是“超齡服役的老年幕墻”。比如，1981年廣州交易會完成的第一個玻璃幕墻，1984年建造的北京長城飯店玻璃幕墻，1986年建造的我國第一個全隱框玻璃幕墻深圳發展中心大廈，都已有30年以上歷史。 根據自然規律，老年人往往各種疾病多發、高發、頻發，“老年幕墻”的質量安全狀況也是如此。著名幕墻專家、安德信幕墻董事長王文歡先生形象地指出，它們就像一顆顆“不定時炸彈”高懸在城市的上空，不知道什么時間“爆炸”，其破壞力與心理影響，甚至比夠預知時間的“定時炸彈”更可怕！ 根據《中國門窗幕墻行業技術及市場分析報告》披露（杜繼予編著，中國建材工業出版社出版）：深圳市近期對25年以上既有幕墻安全狀況的調查發現，近30%的幕墻發生開啟扇整體脫落的現象，特別是在臺風季節，出現的現象更為嚴重，有的幕墻幾乎每年都有開啟扇脫落的現象。 說起幕墻物業安全隱患，很多人可能只知道玻璃自爆、開啟扇掉落等比較“震撼”的問題，其實，幕墻物業安全隱患涉及到多個方面。 近些年來，安德信幕墻與北京、廣州、成都、廈門、西安等省市的物業管理協會合作，對包括機場、高鐵站、星級酒店、高檔寫字樓、商業綜合體、居民小區在內的多個幕墻建筑，進行實地勘察與安全隱患的檢測鑒定與維修維護，安德信幕墻總結發現其安全隱患主要有九大種類： 一、開啟扇變形、漏水、脫落; 二、玻璃自爆; 三、板塊（玻璃、石材、鋁板等）脫落: 四、中空玻璃失效（影響建筑外觀、能耗增大，使業主經濟利益受損） 五、密封膠老化、失效與漏水； 六、結構膠老化、變色、脫粘； 七、拉索問題（幕墻建筑內部受力失衡引發。造成其他一些拉索受力的不正常增大，最終引起桿件變形，拉索超載，存在較大安全隱患）； 八、其他結構安全問題（埋件問題、主龍骨連接及主次龍骨連接問題、鋼鋁結合中鋼和鋁互相配合連接問題，以及最容易出現的銹蝕問題） 九、幕墻石材破裂、掉落等。
以上9種常見問題，除開四、五兩種問題、不會直接導致人員傷亡，其他7種問題都可能直接或者間接導致人員傷亡。比如，結構膠老化，脫黏，導致玻璃與框體的粘結不牢固，出現幕墻玻璃或者開啟扇松動脫落，砸傷甚至砸死行人，危害極大。 然而，這些安全隱患由于位置隱秘、特殊，不易發現；或者反復發生、大面積發生，防不勝防；令業主和物業公司非常頭痛。不僅嚴重影響物業的安全使用，還影響物業的美觀，并且維修難度很大，即使具有幕墻維保資質的專業公司處理起來也非常棘手，那些不具備相關資質和安全生產許可證的企業，缺乏合法資質、相關技術和專用設備，根本無法解決這些問題。
多方聯動消除幕墻隱患，業主、物管共同維護居住安全 現實問題是，很多業主和物管對幕墻檢測鑒定與維修維護的相關法規、技術規范知之甚少，心有余而力不足，想做好幕墻物業的管理工作，又不知道從哪里入手？
2016年10月26日，在四川省“都江堰市物業管理行業協會培訓大會”上， 王文歡先生就幕墻物業的安全隱患與管理維護做了主題演講， 并和物業公司負責人討論交流。
經過多年摸索與實踐，安德信幕墻總結了一套比較成熟的幕墻物業管理模式：“物業協會牽頭，多方聯動，強化宣傳教育，提前預防消除幕墻物業安全隱患”。并在北京、廣州、西安、成都、都江堰等城市進行推廣，取得比較明顯效果，在此，愿意和大家討論分享。其具體步驟為： 一、由物業管理協會牽頭，召集所轄區域的物管公司、業主代表等，進行為期3—6小時，以關注公共安全、合理使用維護幕墻物業為主題的專題講座。 二、由1--2名物管專家結合轄區實際情況，從幕墻物業安全事故的高發性、危害性，以及對業主和物管公司和諧關系的破壞性等方面，講解加強幕墻物業管理的特殊性、重要性、必要性。 三、由1—2名幕墻專家，從相關法規、技術規范等角度，系統講解幕墻物業的檢測預防、隱患排查與維修維護的方法、措施（現場派發以及在小區宣傳欄、業主微信群，發布幕墻物業管理的宣傳資料） 四、安排2—3名業主代表發言，與會者討論座談，統一認識。按照國家有關法規由業主等共同籌集資金，由物管公司牽頭，聘請具有合法資質的專業幕墻公司，對幕墻物業進行檢測鑒定與維修維護。 五、會議之后，物管公司負責相關事宜的跟進與落實。
包括幕墻物業在內的住宅、商鋪、辦公大樓等等，是業主安身立命的棲身之地，也是品質生活的心靈寄托。業主十分珍惜物業的安全性、舒適性，只要講清法規、講明白輕視幕墻物業管理可能導致的嚴重后果，一般來說，業主都會積極配合物管公司進行幕墻物業安全檢測與維修維護。這樣，不僅可以提前預防、消除幕墻物業的安全隱患，更能夠提前化解潛在的糾紛與矛盾，將物管水平提升到一個新高度，也會使物管與業主的關系更加融洽和諧。
相關鏈接：幕墻物業維護管理的相關法規 《建筑結構設計可靠性統一標準》規定，建筑幕墻的設計使用年限為25年。 2003年，國家建設部頒布《玻璃幕墻工程技術規范》，要求在幕墻工程竣工驗收后一年時，應對幕墻工程進行一次全面檢查（由建設單位和施工單位進行）；此后每五年應檢查一次，檢查項目包括幕墻整體有無變形、錯位、松動等；開啟扇是否啟閉靈活，等等（因為過了二年的質保期，應該是維護人（業主或者業主委托的安全責任人）進行檢查） 2006年，國家建設部頒布《既有建筑幕墻安全維護管理辦法》，其中第八條規定：（一）建筑物為單一業主所有的，該業主為其建筑幕墻的安全維護責任人；（二）建筑物為多個業主共同所有的，各業主應共同協商確定一個安全維護責任人，牽頭負責建筑幕墻的安全維護。 |
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